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土地使用权价格鉴证的收益法

来源:一起学(yqx.cc)  2012-8-19 13:56:22   【一起学:终身教育引导者

  
  一、收益法的基本含义和公式
  基本含义:通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地使用权价格的方法。
  理论依据:地租理论和生产要素分配理论
  基本公式:

 

  P——土地使用权的价格
  A——土地净收益
  r——还原率
  n——土地收益年限
  二、掌握:土地收益额、土地资本化率(还原率)、土地收益年限的测算方法
  土地收益额测算方法
  土地收益通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得。求取土地纯收益的步骤:
  1、计算总收入,在房地合一的状态下,最有效使用可获得的总收入
  2、求取总费用,包括:房地产税金、维修费、管理费、保险法、租金损失准备金
  3、求取总收益,总收入—总费用
  4、确定房屋纯收益,利用房屋现值和还原利率计算
  5、求取土地纯收益=总收益-房屋纯收益
  土地还原率测算方法
  土地投资报酬率
  计算方法
  1、市场提取法,也称为租价比法

 

  2、通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率
  无风险利率可以选择国债利率或者银行1年期存款利率作为安全利率。风险利率通过社会经济环境对地产投资收益的影响进行调整,风险利率既可能是正值,也可能是负值
  土地收益年限测算方法
  从价格鉴证基准日延续的时间长度
  收益年限=出让年限-已经使用的年限
  

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