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土地使用权价格鉴证的成本法

来源:一起学(yqx.cc)  2012-9-13 9:44:25   【一起学:终身教育引导者
  
  (一)概念和基本公式
  也称为成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。
  土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益
  适用于新开发土地,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况,也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等
  (二)掌握:土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法
  土地取得费:为取得土地使用权而支付的费用
  1、征用集体土地学要支付:土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费
  2、购买城市土地:土地出让金、拆迁费
  土地开发费
  基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费
  投资利息
  资金的时间价值,包括两部分:土地取得费利息和土地开发费利息
  土地取得费利息以整个取得费为基数,计息期为整个开发期
  土地开发费利息以整个开发费为基数,计息期按土地开发期限的一半计算
  开发商利润
  以取得费和开发费为基数,以合理的利润计算
  所有权收益
  两种计算方法:
  1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
  收益率根据经验确定,一般在10~30%之间
  2、以出让金为标准
  (三)成本法的应用
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